隨著“三道紅線”融資要求進(jìn)一步明確,部分地產(chǎn)股今日大跌。
昨日,央行官員表示,“三條紅線”——即重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則“穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍”。
根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù),截至2020年6月末,三條紅線均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家,包括中國恒大、綠地集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)等。值得注意的是,上半年房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債增速達(dá)標(biāo)率整體明顯下滑。
“三條紅線”穩(wěn)步擴(kuò)大
近年來,房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨緊。監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后采取多項(xiàng)措施限制房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿。最新的舉措是“三條紅線”。
昨日,央行官員表示,“三條紅線”——即重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則“穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍”。
10月14日,央行金融市場(chǎng)司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上說,從整體上看,目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn),社會(huì)反響積極正面。下一步,我們將會(huì)同住建部和其他相關(guān)部門,跟蹤評(píng)估執(zhí)行效果,不斷完善規(guī)則,穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。
這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)首次明確表態(tài)“三條紅線”穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍,未來或有更多房地產(chǎn)企業(yè)納入。
彭立峰說,重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,是人民銀行和住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求房地產(chǎn)業(yè)界、金融業(yè)界意見的基礎(chǔ)上,經(jīng)過近兩年時(shí)間的醞釀之后形成的。8月20日,住建部和人民銀行聯(lián)合召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),就融資管理規(guī)則的背景、思路等有關(guān)情況進(jìn)行了介紹。
他表示,融資管理規(guī)則是房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容,也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個(gè)制度的目的,在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,合理安排自身的經(jīng)營活動(dòng)和融資行為,同時(shí)也矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在規(guī)則制定過程中,我們也充分考慮了企業(yè)和市場(chǎng)的實(shí)際情況,設(shè)計(jì)了科學(xué)合理的過渡期安排。
兩個(gè)月前的8月13日,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》獨(dú)家報(bào)道,監(jiān)管對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資金監(jiān)控和融資管理規(guī)則,設(shè)置“三條紅線”,一是剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%,二是凈負(fù)債率大于100%,三是現(xiàn)金短債比小于1。根據(jù)房企踩線多少,將房企分為紅橙黃綠四檔管理,每升一檔,企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速上限減少5%,三條紅線全踩的房企,有息負(fù)債規(guī)模不得增加。參會(huì)12家房企作為試點(diǎn)企業(yè),開始按季度進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理,政策有望在2021年全面鋪開。新政還強(qiáng)化了對(duì)拿地銷售比高于40%,連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的房企拿地資金來源監(jiān)管。
融資限制加速了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。10月14日,中國人民大學(xué)國發(fā)院高級(jí)研究員秦虹撰文稱,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降負(fù)債、降杠桿是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。今年央行和住建部對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的“三限四檔兩觀察”的融資管控要求,對(duì)大型商業(yè)銀行新增房貸也有了比例限制,實(shí)際上終結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式。在融資約束下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼,擴(kuò)張的速度必將受到抑制,有的企業(yè)甚至面臨生存危機(jī)。
“我們不在12家參會(huì)企業(yè)中,但近期也放慢了拿地速度,先觀望一下。”一位房地產(chǎn)企業(yè)地方融資負(fù)責(zé)人說。
房地產(chǎn)融資或?qū)⒎啪?/p>
根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù),截至2020年6月末,三條紅線均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家。分別是:中國恒大、綠地集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、鐵建房地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、首開股份、華發(fā)股份、泰禾集團(tuán)、電建地產(chǎn)、金融街、光明地產(chǎn)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、珠江投資、新湖中寶、廣宇發(fā)展、住總地產(chǎn)、天房發(fā)展等。
值得注意的是,房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債增速達(dá)標(biāo)率整體明顯下滑。其中,有息負(fù)債增速未超過閾值的房企占比由2019年底的66%下降至2020年上半年的48%。其中綠檔、黃檔及橙檔房企達(dá)標(biāo)率分別由89%、68%、70%下降至74%、44%、33%,而紅檔房企由于提前開始去杠桿進(jìn)程,有息負(fù)債增速逐步回落,達(dá)標(biāo)率由32%小幅上升至36%。
10月15日,港股市場(chǎng)上,中國恒大(3333.HK)昨日大跌16.96%后,午后一度跌4.5%,最終收盤報(bào)15.76港元跌幅1.87%;恒大此前折價(jià)配股籌資43億。此外,融創(chuàng)中國(1918.HK)午后一度跌1.85%,最終收盤報(bào)29.40港元跌幅1.34%。其余房地產(chǎn)股中,合景泰富集團(tuán)(1813.HK)午盤后最高跌5.33%,收盤跌4.41%;綠城中國(3900.HK)最高跌約3.80%,收盤跌2.95%;中國海外發(fā)展(0688.HK)收盤跌2.41%。
2016年末以來,房地產(chǎn)監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)、融資不斷收緊。對(duì)于未來,業(yè)內(nèi)預(yù)期房地產(chǎn)融資或?qū)⒎啪彙?/p>
從各種融資渠道看,房地產(chǎn)貸款增速逐漸回落,與總體貸款增速基本保持一致。據(jù)中金統(tǒng)計(jì),2020年1-6月,房地產(chǎn)貸款同比增長13.1%,略低于總體貸款增速13.2%。房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)較2016年末27%的高點(diǎn)大幅下滑。其中,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸同比增速從2018年3季度24.5%的高點(diǎn)降至今年上半年8.5%;個(gè)人住房貸款同比增速從2016年底38.1%的高點(diǎn)降至今年上半年15.9%。
房企境內(nèi)發(fā)債大幅回落,但境外發(fā)債不斷增大。2020年前3季度,房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券凈融資1462億元,較2019年全年-69億元回升;其中3季度凈減少134億元。2017年以來,房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券凈融資較2016年8204億元大幅下滑。今年前3季度,房地產(chǎn)企業(yè)境外債券凈融資折人民幣2055億元,高于境內(nèi)債券凈融資。近期國內(nèi)外利差擴(kuò)大、人民幣匯率升值加速,為境外融資創(chuàng)造了有利條件。
房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)類ABS明顯回落。此前,房地產(chǎn)貸款和債券融資2017年收緊后,房地產(chǎn)信托資金凈增量從2016年1418億元上升至2017年8533億元,之后逐年下降,2019年降至165億元,今年上半年凈減少2028億元。今年前3季度,個(gè)人住房抵押貸款CLO發(fā)行1630億元,較2019年5163億元大幅下滑。此外,今年以來,商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款A(yù)BS發(fā)行301億元,不動(dòng)產(chǎn)投資信托REITs發(fā)行134億元,規(guī)模相對(duì)較小。
過去幾年,上市房地產(chǎn)公司負(fù)債增速明顯放緩,但負(fù)債率仍然處于高位。今年上半年,A股上市房企總負(fù)債同比增長13.8%,增速較2017年底32.8%明顯回落。今年上半年末,A股上市房企總體資產(chǎn)負(fù)債率為79.7%,明顯高于房地產(chǎn)以外非金融企業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率58.2%。2018年以來,上市房企總體資產(chǎn)負(fù)債率趨于平穩(wěn)。
銀行體系如何應(yīng)對(duì)
此前,光大證券銀行業(yè)首席分析師王一峰表示,在房地產(chǎn)融資政策從嚴(yán)的背景下,高負(fù)債、高杠桿房企壓力相對(duì)較大,房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)壓力有所上升。對(duì)此,銀行體系做出了響應(yīng)。包括:
對(duì)四檔客戶有息負(fù)債增速給予差異化限額,實(shí)施差異化風(fēng)險(xiǎn)管控和新增融資管理。特別是對(duì)明股實(shí)債等變相融資、增加隱性負(fù)債的方式,重視合規(guī)性檢查。
高度關(guān)注高杠桿率頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)。在融資受限后,企業(yè)現(xiàn)金流高度依賴項(xiàng)目銷售回款,需要控制好銷售回籠資金,特別是要防范債務(wù)集中到期的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
從緊的融資環(huán)境將倒逼房企加速銷售、縮短回款周期,銀行需加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售收入封閉監(jiān)控管理。
對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,銷售回款乏力的項(xiàng)目,企業(yè)資金鏈會(huì)變得更加不穩(wěn)定,需防范集中退出風(fēng)險(xiǎn)。
他認(rèn)為,當(dāng)前階段,我國房地產(chǎn)融資資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定,銀行表內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良率在1%以內(nèi),按揭貸款不良率0.3%、關(guān)注率0.5%。按揭貸款RAROC回報(bào)較高,資金供需兩旺,中小銀行投放熱情高漲;表內(nèi)企業(yè)貸款更多表現(xiàn)中小銀行關(guān)注率有所上行。表內(nèi)貸款抵質(zhì)押物充足,風(fēng)險(xiǎn)損失率較低。影子銀行體系房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較表內(nèi)偏高,信用類融資風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力相對(duì)不足。
展望未來,房地產(chǎn)融資出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)概率極低,但部分運(yùn)營激進(jìn)或者低效的房企需要進(jìn)行并購重組。要關(guān)注在房企“去杠桿”形勢(shì)下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游生產(chǎn)經(jīng)營情況,對(duì)于部分重資產(chǎn)行業(yè)需關(guān)注產(chǎn)能過剩是否有加深的跡象,以及由此產(chǎn)生的衍生影響。