地產(chǎn)監(jiān)管“三條紅線”蓄勢(shì)待發(fā) 行業(yè)開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)

受到疫情影響，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售快速下滑，與此同時(shí)，因?yàn)橐咔槠陂g央行采取了一系列降低企業(yè)融資成本的舉措，寬松的管控背景下，部分資金違規(guī)流入樓市。

進(jìn)入下半年，國(guó)內(nèi)疫情逐漸走向可控，行業(yè)開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始收緊對(duì)房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的監(jiān)管，制定“三條紅線”。

具體來(lái)看，“三條紅線”是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，房企凈負(fù)債率大于100%，房企現(xiàn)金短債比小于1倍。監(jiān)管部門(mén)會(huì)根據(jù)“踩線”情況分“紅橙黃綠”四檔進(jìn)行差異化的債務(wù)規(guī)模管理。

天風(fēng)證券近日發(fā)布的最新行業(yè)研報(bào)顯示，三條線”難度最大的一條是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率，大部分房企均不符合要求。

梳理50家房企最新“踩線”情況發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)房企不滿(mǎn)足剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率低于70%的要求，而3個(gè)條件均不滿(mǎn)足的房企有中國(guó)恒大、融創(chuàng)、綠地、華夏幸福、富力地產(chǎn)、藍(lán)光、首開(kāi)股份、華發(fā)等8家房企。其中，中國(guó)恒大剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)85.3%，華夏幸福凈負(fù)債率最高，達(dá)200.5%，

截至2020年6月30日，天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)的50家樣本房企中，踩3條線的房企有8家，踩2條線的房企有9家，踩1條線的房企有27家，沒(méi)有踩線的房企有6家。 整體來(lái)看，相比于2019年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，略有好轉(zhuǎn)。

另外，研報(bào)梳理了50家房企上半年的運(yùn)營(yíng)情況后發(fā)現(xiàn)，房企上半年施工進(jìn)度略有滯后，但受益于2017~2018年大中型房企銷(xiāo)售仍然在快速增長(zhǎng)，上半年房企營(yíng)收增速仍然為正，但是增速下降明顯。

盈利方面，上半年房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與歸母凈利潤(rùn)近幾年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)， 50家樣本房企中，毛利率降低的房企數(shù)量達(dá)到41家。

究其原因，一方面是隨著土地市場(chǎng)更加透明，以招拍掛為主的土地出讓方式會(huì)增加房企間的競(jìng)爭(zhēng)，從而壓降房企利潤(rùn)水平;另外一方面，受疫情影響，房企結(jié)轉(zhuǎn)速度變慢，也可能導(dǎo)致利潤(rùn)下滑。